La digitalización del sector inmobiliario y las Proptech

Si la globalización condicionó su desarrollo durante el último tramo del siglo XX, y la crisis financiera de 2018 lo hizo durante la última década, la transformación digital es la que se está encargando ahora de marcar el futuro del sector inmobiliario. Buscar un piso de alquiler ya no se hace a través del periódico o de Páginas amarillas, buscar alojamiento para un viaje ya no se tramita siempre a través de un hotel o una agencia, e invertir ya no requiere de contactos o grandes patrimonios. La revolución tecnológica ha permitido que tendencias como la Inteligencia Artificial, el Big Data, la Realidad Virtual o el crowdfunding cambien por completo las lógicas y mecanismos que hacían funcionar a la industria inmobiliaria española. El sector está sufriendo un fuerte proceso de digitalización auspiciado por el éxito de las Proptech.

Aunque a simple vista pueda parecer otro anglicismo más encajado en la modernización artificial que está sufriendo el lenguaje empresarial y económico, lo cierto es que la Property Technology o Real State Society no es más que la traducción a bytes del papel que los agentes y las empresas especializadas habían estado desarrollando antes de la llegada de Internet. “Es una pequeña parte de la extensa transformación digital en la industria inmobiliaria”, explica James Dearsley, el cofundador de la plataforma global de propiedad y Proptech para negocios Unissu. “Suele ser considerado un cambio mental y tecnológico de los proveedores, y de sus consumidores hacia nuestras actitudes, movimientos y transacciones, que involucran tanto a los edificios como a las ciudades”.

En palabras parcas, “es un término colectivo que se utiliza para definir a las nuevas empresas que ofrecen productos tecnológicamente innovadores, o nuevos modelos de negocio para los mercados inmobiliarios”. Según cifras de CB Insights, en tan solo 4 años, de 2012 a 2016, este sector creció de los 221 millones de dólares a superar los 2.665 millones. En 2017 ya suponía el 7% del PIB de Estados Unidos, y en 2018, de acuerdo a Deloitte, ya alcanzaba un valor acumulado de 18.000 millones de dólares en todo el mundo. Por su parte, en España, para ese mismo año ya había operando 238 startups dedicadas, con Madrid acaparando el 39% de la actividad nacional, y Barcelona el 34%.

Gracias al último informe de Aguirre Newman se sabe que más de la mitad de las empresas trabajan únicamente en el mercado residencial, mientras que el 33% lo hace saltando de este al mercado terciario. Y aunque no se pueden extrapolar conclusiones globales observando tendencias nacionales, en nuestro país 7 de cada 10 startups Proptech ubicadas en la oferta a particulares operan a través de marketplaces, de mecanismos peer2peer (P2P), y de la economía colaborativa. Incluso las que bordean servicios terciarios se acogen a la tecnología, potenciando la realidad virtual, la realidad aumentada, el Internet de las Cosas y el Big Data. El crecimiento es exponencial y generalizado en todos los ámbitos colindantes, pero ¿se puede hablar de burbuja?

En línea con lo recogido en el informe The Road to Opportunity realizado por la consultora KMPG en 2018, el “90% de sociedades Real State creen que la industria ve la proptech como una oportunidad”, pero al mismo tiempo solo una de cada tres afirma planear invertir en startups dedicadas. Es decir, que todavía existen dudas en torno al futuro de este sector. Una actitud conservadora que viene heredada de la crisis financiera de las hipotecas subprime, y que para Sam Zawadzki, fundador de la agencia de marketing Lead.Pro, se debe a distintos factores añadidos: desconfianza, incertidumbre ante el cumplimiento de la legislación, dudas en torno a la demanda para el nuevo servicio en el mercado, incapacidad de integración con procesos existentes, y carencia de recursos, medios y formación para implementar las nuevas tecnologías.

Sin embargo, siguiendo con la penetración gradual que sigue la digitalización en otros sectores, en el último año la industria inmobiliaria también está encontrando puntos de acceso más firmes. En el reporte “Is your digital future in the right hands?”, KPMG revela que las compañías Real Estate con estrategias digitales crecieron en un 6% respecto al 2017 y 2018. El motivo de este repunte tiene un origen empírico. Y es que el 65% de las empresas entienden que solo la tecnología puede ayudarlas a mejorar la eficiencia de sus procesos, el 47% apuntan a una reducción de costes, y el 44% en un refuerzo de la toma de decisiones. El incremento de beneficios no aparece por ninguna parte, porque las implicadas han comenzado a ver el papel vehicular y no definitivo de la transformación digital.

En ese mismo sentido, las Proptech son el medio que permitirá mejorar de forma importante el núcleo que hace funcionar a toda la industria inmobiliaria: la experiencia del cliente. Pero para entender eso, es necesario retrotraerse en el tiempo, repasando la evolución que ha sufrido la relación entre los proveedores y los demandantes durante las últimas dos décadas.

Proptech: el ave fénix de la confianza del consumidor

A principios de siglo, con la aparición de la red de redes, decenas de profesionales vieron la oportunidad de deconstruir el sector para ofrecer nuevos servicios reinterpretando el valor del consumidor y del inversor. Idealista y Fotocasa se convertían entonces en dos referentes para buscar viviendas de forma telemática; la información se democratizaba, y el mercado se expandía a nivel nacional rompiendo las barreras físicas que alimentaban a los nodos regionales.

La bonanza económica de estos años fomentaba una subida de precios que poco a poco fue inflando la tan tristemente conocida burbuja inmobiliaria. Entre el año 2000 y el 2002, los tipos de interés de Estados Unidos llegaron a mínimos históricos. Los inversores buscaban soluciones creativas para aumentar sus márgenes, y pensaron en el sector inmobiliario como un mercado de bienes que nunca, o casi nunca, se deprecian, donde se podría jugar con las expectativas para consolidar tendencias alcistas. Ante esa presunción comenzaron a funcionar los CDO (Collateralized Debt Obligation), una suerte de paquete de hipotecas clasificadas según su riesgo de impago por parte de las familias atadas contractualmente.

Los bancos de inversión, como Lehman Brothers, compraban grandes cantidades de hipotecas a los bancos, las clasificaba según su riesgo, las disfrazaban de atractivos productos financieros, y pasaban a venderlas en las bolsas de todo el mundo a altas rentabilidades y escaso riesgo. Las familias pagaban sus hipotecas directamente a los inversores gracias al papel de los bancos de inversión, y aquellas que no podían hacerlo perdían su vivienda, que quedaba en mano de estas instituciones para ser después revendidas a más valor. Lo hacían asegurando riesgos falsos para obtener mejores puntuaciones de las agencias calificadoras como Moody’s, y así engañar a los inversores.

Este mecanismo continuó funcionando anclado en dos errores que posteriormente harían estallar la crisis; la concesión de hipotecas a clientes sin solvencia, y el apalancamiento propio para vender más y más CDOs. Pero antes del “crack”, el efecto arrastre provocó que durante más de una década muchas personas también se introdujeran en el ciclo comprando viviendas como inversión, y provocando un aumento generalizado de los precios, que en algunos casos llegó a sobrepasar el 120%.

Pronto esta lógica especulativa comenzó a fallar; los bancos de inversión empezaron a hacer frente a montañas de impagos, no había demanda para revender los pisos que se estaban quedando, y los precios se desplomaron. Los usuarios afectados estaban ya pagando más hipoteca que el valor de mercado de su vivienda, y además ni siquiera la poseían. Su relación de confianza con los proveedores se evaporaba en cuestión de meses

El pánico pronto contagió a las bolsas que también cayeron estrepitosamente, dando paso miles de quiebras, y a la recesión que acogería las medidas austeras de los distintos bancos centrales. En ese caldo de cultivo, cuando las leyes imperantes de la industria se venían abajo, comenzaron a florecer las plataformas P2P de economía colaborativa. AirBnB y Homeaway reinventaron el modelo de negocio basado íntegramente en las posibilidades que profesaban las herramientas tecnológicas. A partir del 2012 se consolidó su irrupción, y en 2013 se inició un crecimiento, que, junto al Big Data, terminó dando forma al actual mercado inmobiliario. Las Proptech habían encontrado su parcela de juego, imponiendo estándares de competitividad que ahora sigue, de forma total o parcial, el tejido empresarial del sector.

En esta evolución, es fácil observar cómo la transformación digital ha servido de catalizador para las disrupciones que necesitaba una industria en plena decadencia. La confianza del consumidor, ese tótem tangencial que había sido empleado de forma abusiva por los especuladores, se conseguía recuperar poco a poco reinventando las metodologías y los procesos. Ahora bien, para imponer nuevos medios operativos, para que las startups tuvieran un respaldo sobre el que apoyarse, también se necesitaba un pensamiento lateral en términos de financiación. ¿De dónde saldría el dinero para sostener el cambio? Las oportunidades eran evidentes, pero el auge de estas nuevas pequeñas empresas debía alimentarse de inversiones alejadas de la especulación del pasado.

La receta de las SOCIMIs

A partir del año 2017 la participación de promotores, patrimonialistas, fondos de inversión y consultoras, permitió consolidar el crecimiento del sector. Uno acompañado por un claro descenso en la creación de nuevas compañías, por el incremento de la competencia en el mercado, y por numerosas fusiones, absorciones y adquisiciones amparadas en la lógica capitalista. El conocimiento en I+D, diseminado hasta entonces, ahora se concentra en grandes firmas que lideran la vanguardia tecnológica, y que sirven de garante para el negocio de las SOCIMIs (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria); la traducción de las REIT estadounidenses (Real Estate Investment Trust) al ámbito legal y económico español, legisladas por el Gobierno en 2009, y actualizadas en dos ocasiones posteriores.

Este tipo de sociedades se dedican a comprar, promocionar y rehabilitar activos urbanos (pisos, oficinas, locales comerciales, almacenes) para alquilarlos o integrarlos como participación en el capital de otra SOCIMI. Adquieren bienes que trabajan con el fin de añadir un valor que en último termino acaban capitalizando en forma de beneficios. Es decir, que no generan expectativas irreales de inversión basadas en proyecciones interesadas o engañosas. De hecho, tienen marcado un límite de endeudamiento del 70%. Esto, unido a las ventajas fiscales con las que operan gracias al apoyo de las instituciones, y al crecimiento del mercado de alquiler de viviendas, ha provocado que estos jugadores crezcan de manera imparable.

Y es que, una de las principales condiciones para formalizar una SOCIMI es precisamente eso: realizar al menos una inversión del 80% de su activo en inmuebles urbanos ofrecidos en alquileres o acciones conjuntas con otras sociedades parejas. Los requisitos legales son amplios y variados, pero todos están sujetos al aprendizaje heredado de la crisis financiera de 2008. De acuerdo con un estudio de la EPRA, la asociación europea de empresas cotizadas del sector inmobiliario, a ese precepto ya se han sumado en España un total de 72 compañías, de las cuales 4 ya cotizan en el mercado continuo: Merlín, Colonial, Lar España y Árima. Entre las que lo hacen en el Mercado Alternativo Bursátil, por su parte, destacan: General de Galería Comerciales, GMP, Testa y Zambal.

Estas cifras convierten a nuestro país en el segundo con más SOCIMIs de todo el mundo, solo por detrás de Estados Unidos, que cuenta con un increíble montante de 200 sociedades. Entre todas las nacionales se perfila un valor agregado de 23.184 millones de euros, que lejos de ser un total positivo, está por debajo de lo que suman otros países con muchas menos entidades como Reino Unido o Francia. Ante esa atomización del mercado español, los expertos pronostican que en los próximos años se producirán multitud de fusiones y adquisiciones cruzadas. Lo que seguirá alimentando el crecimiento de las propias Proptech, y de sus distintas ramas de actividad.

Diversificación y soluciones

Aunque la prensa siempre suele poner el ojo en los ejemplos de mayor referencia, lo cierto es que el sector de las Property Technology está distribuido en áreas de actividad bien diferenciadas. Proptech.es, con el propósito de evaluar el desarrollo de esta industria en España, lleva ya varios años realizando un mapa que permite observar con mayor claridad cuáles son las compañías que están destacando en las principales ramas de negocio actuales: crowdfunding, marketplaces, alquileres P2P, domótica, CRMs inmobiliarios, mantenimiento de propiedades, agregadores, agencias online, aceleradoras, Big Data, realidad virtual, noticias, eventos, legal, hipotecas y marketing inmobiliario.

Todas ellas son divergencias de un mismo sector que rema de forma conjunta para evitar los errores del pasado, y que beben directamente de las posibilidades que ofrece la digitalización en un sector tan dependiente de las variables socioeconómicas. Dyvare, por ejemplo, se ha hecho un hueco en la compraventa de casas a través de un sistema blockchain que permite a compradores, vendedores y agentes contactar directamente, con reembolsos directos por encima del 10% ante transacciones tramitadas. Housell, por su parte, permite a sus usuarios publicar anuncios en más de 50 portales inmobiliarios de forma instantánea, y Spotahome Group, el primer holding de Proptech europeo, hace de intermediario en alquileres residenciales online a través de una app que ofrece vídeos e incluso paseos interactivos por los inmuebles.

Con los servicios de la startup Bricks&People es posible conseguir microcréditos para adquirir inmuebles, alquilarlos temporalmente, y finalmente venderlos. Solo son necesarios 50 euros para recurrir a esta plataforma de crowdfunding, que permite participar en la industria a cualquier ciudadano interesado. Floorfy permite realizar visitas por las viviendas ofertadas en su app mediante realidad virtual, y Wattio se apega a la domótica y al IoT con un sistema que permite monitorizar parámetros energéticos y de seguridad a través de dispositivos. La lista de casos disruptivos es interminable, y aunque Idealista y Fotocasa siguen ejerciendo de puntas de lanza para el sector, el dinamismo subyacente multiplica las ideas y oportunidades de negocio año a año.

En Yoigo Negocios somos conscientes de lo rápido que evoluciona el mundo, y de lo complicado que resulta mantenerse atado a tendencias interesantes. Por eso ponemos a disposición de nuestros clientes todos los recursos de conexión con el mundo necesarios para liderar toda oportunidad disruptiva. Si tú también te quieres unir a este movimiento puedes informarte visitando nuestra web o llamando al 900 676 535. No sabemos cómo será el mundo resultante del COVID-19, pero sí podemos ayudar a predecirlo.