El sector inmobiliario español, ¿invertir o no?
06 Septiembre 2019 10:00
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2008, España.
2008, el mundo.
2008, el sector inmobiliario.
Un desplome de la economía que nuestra generación no había visto nunca y para el que, por supuesto, no estábamos preparados. Un desplome de la economía que nos asustó lo suficiente para que más de una década después sigamos viéndole las orejas a un lobo que parece que juega al cucutrás.
La economía española aún no se ha recuperado de su gran crisis en la primera década del siglo y los signos de recuperación se han estado alternando con los de un nuevo colapso, con el ladrillo siempre en el punto de mira. ¿Es el sector inmobiliario español una buena manera de invertir o un escarmiento que no hemos comprendido?
Antes de preguntarte cómo invertir en el sector inmobiliario, la situación actual del mercado te obliga a cuestionarte tus condiciones para hacerlo. Para efectos de este artículo nos planteamos en todo momento la adquisición de un inmueble como inversión y no el acceso a una vivienda principal, dando por hecho que se cumplen algunas premisas, estas, concretamente:
Con todo esto en mente, mantenemos la premisa de que el sector inmobiliario es de acceso restringido: dado que ni siquiera es viable que todo el mundo acceda a una vivienda principal en las condiciones que le gustaría, menos probable es que cualquier pequeño o mediano inversor se pueda permitir destinar su capital a la comprar de inmuebles con miras a obtener una buena rentabilidad en el corto -y a veces tampoco en el medio- plazo.
Aun así, cuando el río suena, viviendas lleva, ¡y mira si las lleva! A pesar del repunte de la economía española, estimado en una 2,3% para finales de 2019, las transacciones de compraventa de viviendas en España han caído casi un 19% según cifras del Consejo del Notariado correspondientes al mes de junio.
La catatonia inmobiliaria, según los expertos, responde a diversos factores entre los que destacan el miedo a invertir derivado de la nueva Ley Hipotecaria, las dificultades que esta ley plantea para que muchas personas se metan en hipotecas -el análisis de deudores se recrudece y las aprobaciones de préstamos hipotecarios disminuyen- y la inestabilidad política por la imposibilidad de formar gobierno. Entonces, cuando el FMI te dice que compres y tu corazón te dice que esperes, ¿a quién escuchas?
Una de las ideas más repetidas de lo que podría ser la tradición oral en materia económica en occidente, es que hacerte con bienes inmuebles te garantiza una rentabilidad más o menos sostenida. Esto, sumado a que los planes de ahorro más modestos de los bancos muchas veces dejan bastante que desear y a que la inversión en fondos de alto riesgo de impago está reservada a inversores con un poco más de experiencia, parece construir perfectamente en esa idea de que comprar casas, locales y plazas de garaje es el antídoto contra "el que vengan mal dadas".
Pero claro, si esto fuese totalmente así, ¿qué sentido tendría el archiconocido Monopoly? Un juego que admite muchos jugadores, de los cuales todos acaban quebrados menos uno, el que gana la -a veces interminable- partida, nos debería servir como una forma muy primitiva de pensar que no siempre aquellos que invierten en el sector inmobiliario acaban forrados y son inmunes a las crisis.
Sin embargo, según muchos expertos, si juegas bien tus cartas no deberías -por lo menos no teóricamente- tener problemas: si escoges bien la zona en la que comprar una vivienda podrás garantizarte la jubilación, ya que una casa, un local o una plaza de garaje no tienen muchas variables económicas y pueden llegar a generar mucho valor, especialmente en un contexto como el actual, en el que el acceso a la vivienda principal tiene tantos condicionantes que el grueso de la población emancipada opta por alquilar.
¿Ya te ves de crucero por las islas griegas cuando seas mayor? Apreciamos tu optimismo, aún así, no hagas maletas todavía. Recuerda que el sector inmobiliario en España está en un momento de desaceleración y esto en general -en general, sin entrar a analizar tus opciones como inversor- es una señal de alarma.
Una gran ventaja de comprar una casa o cualquier otro inmueble como inversión, es que los precios se fijan mucho más que en el mercado de valores y no tiene tantas variables económicas.
Si entiendes, en la bolsa puedes llegar a sacar mucha rentabilidad, pero el mercado inmobiliario es una opción mucho más cómoda y casi siempre más segura o, por lo menos, predecible. Tener patrimonio inmobiliario va a hacer que tengas una mayor estabilidad económica y que las oportunidades de rentabilizar tu inversión sean mucho mayores.
Por supuesto, como en toda inversión, conviene que agudices tu sentido de la oportunidad eligiendo, por ejemplo, una zona en la que los alquileres estén despuntando en lugar de una en la que las rentas ya se hayan disparado. Según el Banco de España, el boom del alquiler ha llegado a los barrios periféricos y zonas de rentas bajas, en los que los cánones de arrendamiento tienden rápidamente al alza.
Normalmente, cuando cuentas con un plan de ahorro y/o pensión, sueles elegir entre renta fija (en forma de "sueldo" o goteo constante de capital), renta variable o un modelo mixto donde una parte está garantizada y el resto depende del riesgo del producto contratado. En el mundo inmobiliario el comportamiento se asemeja al de la renta fija, considerando que la forma más habitual de sacar rentabilidad de un inmueble es alquilándolo.
Ahora bien, los inmuebles también pueden darte períodos de vacas flacas para los que es menester estar preparados. Por ejemplo, una derrama que te obligue a incurrir en gastos que no tengas previstos dentro de tu planificación mensual, o que el arrendatario se marche y te cueste encontrar un nuevo inquilino, con todos los gastos que se pueden derivar de esto: agencia inmobiliaria y hasta el propio mantenimiento de los gastos de comunidad y similares mientras el inmueble vacío no esté generando nada.
No obstante, una de las mayores ventajas que te brinda este tipo de inversión es que va a ir generando valor a largo plazo y puedes ganar dinero con ella de diferentes maneras. El valor venal de un inmueble es estable o tiende al alza a diferencia, por ejemplo, de lo que ocurre con los coches. Por supuesto, esto no aplica cuando tu inmueble pasa por procesos atípicos como su depreciación en caso de haber sido comprado hinchado de precio (muchas personas han vivido esto con la burbuja inmobiliaria de 2008) o que por alguna razón como un siniestro o una catástrofe natural, pierda su condición de habitable y tu seguro de hogar cubra solo parcialmente o no cubra lo sucedido.
Lo cierto es que, en principio, con la opción del alquiler contarás con unos ingresos fijos al mes que te permitirán hacerte cargo de ese inmueble sin dificultades, además de generar beneficios. Puedes decidir entre distintos tipos de alquiler, de corta estancia, de larga o incluso, una de las alternativas más de moda ahora mismo, el alquiler turístico, siempre que cumplas con las regulaciones vigentes, entendiendo que se trata de una actividad comercial sujeta a la ley.
Por cierto, que el alquiler turístico está a la baja: en España, se supone que para 2020 la intención de ofrecer inmuebles en alquiler temporal por parte de los propietarios caerá aproximadamente en 65% y la tendencia de las autonomías a regular la prestación de estos servicios arreciará en busca de más garantías para vacacionistas, propietarios y para el sector hostelero.
Piensa en que cuanto mejor sea el mantenimiento del inmueble y la zona en la que esté ubicada, más dinero ganarás. Es un punto determinante a considerar antes de invertir en ello.
Llegados a este punto es bastante normal que pienses que invertir en el sector inmobilario solo ofrece ventajas pero, cuidado, que todas las monedas tienen dos caras y esta no iba a ser menos. El mercado inmobiliario no es ajeno a los vientos de crisis.
Si conoces a alguien que esté buscando una vivienda principal para comprar o alquilar, es posible que le escuches quejarse de "no encontrar nada". Pues bien, lo más seguro es que no encuentre nada que se ajuste a lo que busca (condiciones de espacio, presupuesto, factores como que tenga plaza de garaje o acepte mascotas, etc...) pero no que no haya inmuebles, ¡será por inmuebles! En realidad, la oferta es uno de los grandes problemas de este mercado: hay muchas opciones de inmuebles en la que invertir y eso puede hacer bajar el valor de los mismos.
Por otro lado, ahora mismo en España los precios están aproximadamente un 20% por encima de lo que "deberían" a decir de muchos analistas, con lo cual, si vas por debajo a reventar el mercado, es posible que "te quiten el piso de las manos" pero que no le saques tanto partido como podrías y, si te subes a la ola del alquiler súper caro, es posible que te encuentres con que tu piso pasa vacío unos cuantos meses hasta dar con el inquilino adecuado.
Por eso, es necesario que escojas muy bien la zona del territorio en la que quieres gastarte tu dinero. Si hablamos del mercado de alquiler, también tendrás mucha competencia, pero como te decimos, si mantienes bien tu inmueble las posibilidades serán mucho mayores. Eso sí, no te desesperes alquilando tu piso al primero que te ofrezca algo por él: las condiciones de solvencia del inquilino, sobre todo si se trata de un piso o casa que alguien usará como vivienda principal, deben estar lo más garantizadas posible para evitar disgustos.
En los últimos años, la calidad de las construcciones ha bajado, no tanto como para hablar literalmente de techos de cartón, pero sí que abundan los materiales prefabricados que si bien aceleran la entrega de los inmuebles de obra nueva y abaratan de algún modo su precio de salida al mercado, te pueden dar más de un quebradero de cabeza en el medio y largo plazo.
La buena noticia es que esto no ha pasado en el 100% del parque inmobiliario nacional, así que si te informas correctamente sobre las calidades de tu posible adquisición, no deberías tener ningún problema.
Para orientarte con cifras: según muchos analistas, la compra de viviendas de obra nueva ha crecido este año entre 7% y 8% y la de viviendas de segunda mano ha caído aproximadamente 1,5%, aunque a día de hoy todavía son las viviendas de segunda mano las que dominan la foto de las transacciones de compraventa en nuestro país. Esto, por supuesto, circunscrito a los inmuebles de uso residencial, no entran en esta consideración los locales comerciales ni las plazas de garaje "sueltas".
En nuestro país, el tamaño del mercado no es tan líquido como, por ejemplo, en Reino Unido. ¿A qué se debe esto? Básicamente a su tamaño, no hay tantas oportunidades de inversión y eso hace que los precios a veces sean más altos y las opciones de zonas mucho más pequeñas.
Digamos que se trata de un mercado en el que la actividad inmobiliaria ve difícil dinamizarse, porque ni hay tantísimas viviendas para comprar -hablamos del comprador medio, no consideramos grandes operaciones de los llamados "fondos buitre"- ni hay tantísimas personas con la liquidez necesaria para hacerse con una compra a tocateja, ni siquiera con la entrada para una hipoteca.
Aún así, según muchos analistas el mercado español está cambiando. Ahora vamos a hablarte de las zonas en las que es recomendable que inviertas.
· Barcelona y Alicante: son las dos ciudades del territorio con mayor rentabilidad económica en este sector, llegando a un porcentaje de un 7,5%. Ambas ciudades tienen mucha demanda, y si te interesa el alquiler turístico, Alicante se lleva la palma, ya que tiene mucha demanda en este sentido.
· Madrid, Valencia y Málaga: tienen una rentabilidad de un 7,29%, además, en estas ciudades el valor de las viviendas que ya están construidas se ha disparado. En el caso de Madrid, tiene una rentabilidad del 7,1% en la zona del centro. Málaga y Valencia cuentan con un mercado muy interesante si deseas abordar inversiones más seguras.
· En las zonas costeras el tema se complica un poco más, puedes decantarte por las zonas de Murcia o por las Islas Baleares. Hoy en día, son apuestas seguras. Además, hay un boom de compradores extranjeros que ha hecho subir la demanda en estos destinos en hasta un 7% durante este año.
Como puedes ver, optar por invertir en el mundo inmobiliario atesora muchas ventajas. Eso sí, siempre con cabeza y con conocimiento de la vivienda, local o plaza de garaje que vas a adquirir. En nuestro país ya te hemos enseñado las mejores zonas para poder asegurarte tu inversión, solo te toca elegir una y decidir si quieres optar por este tipo de seguridad para tu futuro.
