Cómo puede afectar el entorno post covid a los precios de los inmuebles

Así se encontrará el mercado de la vivienda en el futuro más próximo, de acuerdo con expertos y profesionales del sector inmobiliario


La pandemia del Covid-19 ha arrastrado algunas dudas en muchos ámbitos entre los que se encuentran los precios de los inmuebles. Por eso la actividad inmobiliaria sigue sin remontar el vuelo. Entre marzo y abril, sin ir más lejos, las operaciones de compraventa cayeron un 18,6% y 39,2%, respectivamente, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.

La media de los expertos prevé un descenso del precio de la vivienda en 2020 entre el 6,5% y el 15%. En esta línea, con los tipos de interés al 0%, puede ser una buena oportunidad a la hora de financiarse. Esto es lo que le espera al mercado de la vivienda en el entorno post-covid.

¿Comprar vivienda o esperar algo?

Efectivamente, la tendencia a la baja del precio de los inmuebles parece haber llegado para quedarse. Eso sí, muchos analistas especializados en mercado inmobiliario indican que, salvo que surja una oportunidad de oro, quizá sea momento de esperar.

La gran incertidumbre económica que tenemos hace que los compradores por un lado busquen bajar el precio, y los vendedores que por el momento no estén tan dispuestos, por lo que se espera una regularización del mercado: tener paciencia ahora puede ser una buena estrategia para comprar.

Las transacciones totales de vivienda podrían reducirse en torno a un 20% o 25% en 2020 respecto al año anterior, por lo que el total de viviendas vendidas rondarían las 425.000-450.000 unidades en territorio español.

Esto es un claro síntoma de desaceleración que se ha de traducir en menos capital invertido en el sector”, indica José Luis Cárpatos, director de inversiones de Gloversia Eafi. Con todo, la regeneración de la industria del ladrillo podría empezar a ejecutarse a no muy tardar.

A partir del cuarto trimestre, se podría observar un rebote de la inversión extranjera en el mercado inmobiliario español, cuyo interés no ha caído, sino que se ha congelado en los últimos meses a causa de la crisis del Covid-19”, concreta Miguel Arimont Lincoln, CEO y fundador de LEM Loan e-Market.

No obstante, hay quien piensa distinto. Ricardo Gulías, director de RN Tu Solución Hipotecaria, lo expresa de la siguiente manera: “A mi modo de ver estamos ante el mejor momento, puesto que hay financiación a tipos de interés muy reducidos y eso es clave para el usuario”.

Y no solo eso, sino que añade: “Es importante comprar todas las condiciones posibles a través de un intermediario que encontrará la mejor opción para tus intereses”.

Es bastante posible que el precio medio del mercado siga descendiendo, aunque actualmente, si compras una vivienda chollo, siempre lo habrás hecho por debajo del futuro precio de mercado, caiga más abajo.

El inconveniente de esperar, a pesar de que el precio medio del mercado baje, es que exista un aumento de demandas de clientes extranjeros y las viviendas que se presumen como gangas serán más difíciles de encontrar, y esto también hará que la negociación pueda ser más complicada.

Por eso, es recomendable no parar de buscar y si se da con un inmueble óptimo dentro del panorama post-covid, no dudar en adquirirlo. “Si esperas a que baje, seguramente ya no estará a la venta una vez que faciliten los viajes a España del cliente extranjero, además las viviendas chollos que encuentres ahora, nunca superarán al precio del mercado”, comenta Gulías.

Otra duda que muchos se plantean con respecto al mercado inmobiliario en el futuro es comprar un piso esperándose a unos precios más bajos. Así, muchos apuestan por esperar, ya que se están viendo síntomas de esta regularización de los precios.

Eso sí, lo que está claro es que el impacto económico que sufriremos afectará en la oferta y demanda, y por lo tanto en los precios”, añade el director de RN Tu Solución Hipotecaria.

Salvo que surja una oportunidad creo que es momento de esperar, la gran incertidumbre económica que tenemos hace que los compradores por un lado busquen bajar el precio y los vendedores por el momento no están tan dispuestos, por lo que se espera una regularización del mercado, por lo que tener paciencia ahora puede ser una buena estrategia para una buena compra”, comenta Juan Merodio, CEO de Nuik Inmobiliaria.

La otra cara de la moneda es que se compliquen las condiciones de financiación en el futuro debido al aumento de la morosidad u otros factores que llegan cuando se da una situación económica adversa.

En el caso de que desciendan los precios es porque no dan financiación, en ese supuesto no se podrán cubrir necesidades de personas que se casan y necesitan una vivienda o personas que se separan y necesitan viviendas o aquellas que se independizan etc.

Es preferible comprar cuando todavía dan financiación, ya que, en estos casos, es prioritario cubrir primero las necesidades y comprar cuando exista la necesidad”, agrega Gulías.

2022: Un año que es fundamental para el sector inmobiliario

Los inmuebles están en el centro de la atención, pese a lo que pueda suceder con la pandemia. ¿Cuándo se puede plasmar una recuperación?

Un último informe de AEW resaltaba que se espera que el sector de la vivienda experimente un cambio estructural con la búsqueda de vivienda a las afueras de las grandes ciudades, ya que el confinamiento ha impulsado la búsqueda de casas más grandes con espacio exterior (terraza, jardín…), una tendencia que incluso afecta al alquiler y a las nuevas generaciones.

Con relación al sector minorista, AWE comentaba que muchos comercios minoristas “estaban en dificultades antes de la pandemia debido al cambio continuo hacia el comercio electrónico, y esa tendencia solo se ha acelerado”.

La crisis provocada por la COVID-19 tendrá una recuperación en forma de U”, destaca Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, que también prevé un descenso de hasta el 25% en el número de viviendas transaccionadas en España este año.

La disminución de la demanda se está produciendo, principalmente, en inmuebles del segmento de precios medio, medio-bajo, segunda residencia y vivienda vacacional.

La affilate ponía énfasis en que “no todos podrán sobrevivir a la recesión que se avecina, lo que plantea desafíos a los propietarios de activos como los centros comerciales”.

Como ganadores en este sector, señalaba a “los retailers que han apostado por la omnicanalidad, un modelo mixto entre el comercio electrónico y la tienda física, que incluso tendrán la oportunidad de mejorar su demanda”. De este modo, tal y como analizaban, “probablemente el comercio electrónico llegue a suponer el 30% de las ventas totales en Estados Unidos”.

El inmobiliario recuperaría los niveles previos a la irrupción del coronavirus en 2022, aunque “algunos tipos de activos podrían tardar el doble de tiempo en recuperar la demanda previa”. Entre los segmentos más afectados sitúa lo relacionado con el comercio minorista, las residencias y, en cierta medida, las oficinas.

La inversión en vivienda se ve afectada por el teletrabajo

Para los expertos de Natixis hay más factores que repercuten en la tendencia mencionada con anterioridad. El teletrabajo, sin ir más lejos, será un motor de cambio para el sector de las oficinas.

La mayoría de los empleados han demostrado que pueden ser productivos trabajando desde casa. “Eso podría reducir la demanda de las oficinas en torno a un 30%”, explica el informe.

Además, alertan de que “probablemente también aumenten los requisitos de espacio por persona para garantizar un distanciamiento social adecuado”, y agregan que la tendencia por establecer una mayor separación física entre los empleados “debería compensar parte del efecto del trabajo remoto en la demanda de espacio de oficinas”.

Por otra parte, las residencias de estudiantes o de mayores, también han sufrido un gran impacto con la crisis sanitaria. De ahí a que AEW comentase que tienen “fuertes impulsores subyacentes que deberían respaldar la demanda, una vez que pase la pandemia”.

Frente a las residencias estudiantiles, esa reactivación debería producirse a medida que las universidades retomen su actividad normal, mientras que en el caso de las residencias de mayores AEW indica que la demanda vendrá del envejecimiento de la población y de la ola demográfica de los “boomers”.

La mayor caída en las viviendas usadas

Buscando oportunidades de compra, hay que preguntarse, en primera instancia, si es mejor lanzarse a la obra nueva o las viviendas de segunda mano y, en segundo lugar, si hay más oportunidades en las ciudades o en las zonas rurales.

Esta incidencia es menor en la obra nueva, debido fundamentalmente a la prudencia de las empresas promotoras y de las entidades financieras a la hora de la financiación, por lo que en mi opinión solo son esperables pequeños ajustes de precio de poca trascendencia práctica a la hora de decidirse por la compra”, asegura Juan Luis Marín, Real Estate Acquisition Manager de Housers.

En cambio, el mercado de vivienda de segunda mano sí puede tener una mayor caída de los precios, que será variable en función de la ubicación, por la menor demanda y por cierta sobrevaloración inicial de los inmuebles en su comercialización por parte de los propietarios”, dice el experto.

En cuanto a la localización, “es difícil dar una respuesta, ya que el mercado inmobiliario se basa en micro-nichos y no tanto en grandes ciudades o zonas rurales, considero que en ambos escenarios habrá buenas oportunidades, pero quizá las zonas rurales ganarán peso y sufrirán menos el impacto”, explica Merodio.

Así, Valcarce lo tiene claro: “En las zonas rurales es donde la demanda se va a ver más afectada. Las grandes ciudades tienen oscilaciones de precio a la baja, más moderadas, ya que tienen una alta demanda”.

Las condiciones para financiarse, en el ojo del huracán

La siguiente duda que asalta a aquellos que buscan comprar un piso en estos momentos es saber si es mejor esperar a que los precios sigan cayendo.

Yo sí esperaría, ya que estamos ya viendo síntomas de esta regularización de los precios. Nadie sabe qué sucederá, pero lo que está claro que el impacto económico que sufriremos afectará en la oferta y demanda, y por lo tanto en los precios”, comparte el CEO de Nuik Inmobiliaria.

Aunque, la otra cara de la moneda es que se compliquen las condiciones de financiación en el futuro debido al aumento de la morosidad u otros factores que llegan cuando se da una situación de crisis económica como la que ha llegado a nuestro país.

Ante el supuesto de que desciendan los precios es porque no dan financiación, en ese caso no se podrán cubrir necesidades de personas que se casan y necesitan una vivienda o personas que se separan y necesitan viviendas o personas que se independizan, etc.... Es mejor comprar cuando todavía dan financiación”, concreta Valcarce.

Esto es así en los casos que comenta, puesto que ve prioritario cubrir primero las necesidades y comprar cuando se necesite. “Otra cosa es que puedas pagar el 100% de la vivienda con fondos propios y no tengas prisa en comprar, en ese caso te puedes permitir el lujo de esperar, pero todavía no se sabe si los precios van a caer o no”, aconseja.

En conclusión, el entorno inmobiliario se va a ver afectado por la pandemia mundial, aunque pueden surgir oportunidades interesantes en los próximos años para los que quieran comprar un inmueble. Una de las grandes alternativas es acudir a un profesional que pueda guiar con mayor claridad sobre lo que se puede hacer en cada momento.

Las valoraciones vertidas por nuestros expertos son opiniones de carácter particular y no representan una recomendación de inversión concreta. Para maximizar los beneficios de tu capital consulta con un especialista para que te asesore conforme a tus necesidades.