Así es el cálculo de la plusvalía municipal para autónomos

Con la nueva metodología, el autónomo puede elegir entre dos formas de cálculo del impuesto que grava la venta, herencia o donación de propiedades.


Los autónomos, como emprendedores, en muchas ocasiones han entrado en el mercado de compraventa de viviendas, oficinas o locales comerciales, ya sea para establecer la sede de la empresa y el lugar de trabajo o como un modo de inversión en bienes inmuebles.

En cualquiera de los casos, si un autónomo quiere vender esa propiedad tiene que hacer frente a lo que conocemos como el impuesto de plusvalía municipal, o, lo que es lo mismo: Impuesto sobre el Incremento del Valor de Naturaleza Urbana (IIVTNU), que grava el incremento sobre el valor del suelo.

Así, en una coyuntura de pandemia, por la COVID-19, han sido muchos los profesionales que han decidido vender la oficina o local comercial, al establecer el teletrabajo y el comercio digital como dos opciones suficientes para el crecimiento de su negocio.

En esos casos, al producirse la venta de la propiedad –ya sea un local comercial, una vivienda, una oficina o, incluso, un garaje– han tenido que responder al impuesto de plusvalía municipal que estaba en vigor hasta el 26 de octubre de 2021.

Desde entonces y hasta el 10 de noviembre de ese mismo año, aquellos autónomos que realizaron transacción se libraron de su abono, dado que el Tribunal Constitucional anuló su aplicación. Sin embargo, desde noviembre ya está otra vez en vigor, con una nueva metodología que adapta el impuesto y lo hace “constitucional”.

Por lo tanto, a pesar de la controversia producida, actualmente está plenamente operativo y todos aquellos autónomos que quieran realizar la compraventa de una propiedad tendrán que abonar el impuesto de plusvalía. ¿Sabes cómo se calcula y cuáles son los nuevos métodos legales para calcularlo? Te lo explicamos detalladamente.

¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido comúnmente como "impuesto de plusvalía municipal", es un tipo directo que gestionan y recaudan los ayuntamientos y que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

El Tribunal Constitucional lo declaró nulo el pasado octubre y el Gobierno tuvo que preparar una nueva ley para adaptarlo a la legalidad. Este cuestionaba uno de los elementos más controvertidos de la ley anterior: que el suelo urbano siempre se revaloriza. De esta manera, cualquiera que decidiese vender un terreno municipal tenía que pagar el tributo ¡incluso aquellos que perdían dinero con la venta!

Así, el TC declaró nulos e inconstitucionales tres artículos de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, concretamente aquellos que afectaban al cálculo de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal y sobre los que ya se había pronunciado en contra en dos ocasiones anteriores, en 2017 y en 2019.

Pero 15 días después, el Ejecutivo aprobó un nuevo texto acorde a la legalidad y que introduce dos métodos de calcular el impuesto de plusvalía, entre los que la persona que vende, hereda o recibe una donación, puede elegir.

La principal novedad del nuevo método de cálculo de este tributo es que, quienes vendan con pérdidas o sin ninguna ganancia, no tienen que pagarlo. Hasta ahora, aunque un propietario vendiese con pérdidas, a un precio de venta menor al de la adquisición, tenían que pagar igualmente el impuesto.

Así es el nuevo cálculo del impuesto de plusvalía municipal

¿Cómo saber, como autónomo, cuánto tendré que pagar por plusvalía municipal si quiero vender un piso, o un local? Actualmente, de acuerdo al decreto que entró en vigor el 10 de noviembre de 2021 –y que da a los ayuntamientos hasta 6 meses para adaptarse– existen dos fórmulas de cálculo de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal.

Calcular la plusvalía con método objetivo antiguo

Es el más parecido al existente anteriormente, y tiene en cuenta el valor catastral del suelo (el valor del terreno para el IBI en el momento de la venta), así como coeficientes que determinan el incremento del valor del terreno desde el momento de la compra hasta la fecha de transmisión.

A ello, se le aplica un tipo impositivo que puede ser diferente en cada ayuntamiento.

Calcular la plusvalía con método objetivo nuevo

La segunda fórmula es más novedosa y se basa en la ganancia “real” producida por la compraventa. Concretamente, tiene en cuenta la diferencia entre el valor de adquisición de la vivienda u oficina y su valor de venta.

A partir de ahí, estima cuál es el porcentaje de las ganancias que corresponde al terreno y, a esa cantidad, le aplica el tipo impositivo correspondiente en el municipio.

Con el nuevo decreto, el autónomo es el que elije entre una u otra fórmula para pagar el impuesto de plusvalía municipal. Por lo tanto, cada persona puede elegir el método en función de cuál le sale mejor. Si no se produce ganancia, el método “real” garantiza que la transmisión no da lugar a un impuesto.

El decreto aprobado también fijó unos coeficientes máximos para aplicar en la plusvalía municipal: entre el 0,13% (cuando sólo haya pasado un año desde la adquisición hasta la transmisión) y el 0,45% (cuando hayan pasado al menos 20 años).

Estos coeficientes se actualizarán anualmente y también gravan aquellas compraventas o trasmisiones que se producen en un lapso de tiempo inferior a un año, a las que se aplica un coeficiente del 0,14% sobre el valor del terreno en el momento del devengo.

Por lo tanto, si eres autónomo y quieres vender una propiedad, o vas a recibir una herencia o donación, ten en cuenta que puedes elegir entre estos dos métodos aquel que sea más beneficioso para ti.

Si quieres calcular exactamente la cuantía del impuesto de plusvalía municipal que te corresponde puedes utilizar calculadoras gratuitas que puedes encontrar en la web, o hacer tú mismo el cálculo aproximado. ¡Lo importante es que tengas claro cuál es el método que más te conviene!

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