Venta de la nuda propiedad: ¿interesa a los autónomos?

Al llegar a la jubilación, puedes vender tu casa y disfrutar de la renta percibida a la vez que continúas viviendo en ella hasta tu fallecimiento.


Si eres autónomo y estás cerca de la jubilación, entre las numerosas opciones disponibles para vivir ese merecido descanso cómodamente, puedes vender tu casa y, al mismo tiempo, seguir disfrutando de ella.

Sí, como lo lees: en caso de que necesites una renta para tu jubilación y no tengas otra fuente, la venta de la nuda propiedad es una opción que podría interesar a los autónomos.

La realidad es que los trabajadores autónomos reciben peor pensión que los trabajadores asalariados, es decir, aquellos que han cotizado en el régimen general

Qué es la venta de la nuda propiedad

La nuda propiedad es un término jurídico que se refiere a la titularidad de un inmueble sin derecho a uso. Y, eso es exactamente lo que te permite la venta de la nuda propiedad: dar la propiedad en venta sin otorgar el derecho a usarla.

Es decir, los trabajadores que tienen en propiedad una vivienda y quieren conseguir más dinero para, por ejemplo, su jubilación, venden la nuda propiedad de la casa, quedándose para ellos el usufructo.

Los autónomos que se jubilan hoy están aún lejos de las pensiones que reciben los asalariados, a pesar de que irá equilibrándose conforme se van equiparando las condiciones de cotización de unos y otros.

En concreto, los pensionistas que trabajaron como autónomos y cotizaron en el RETA en su vida profesional cobraron en 2022 una media de 835 por la pensión de jubilación, mientras que los pensionistas que cotizaron en el Régimen General durante su vida laboral obtuvieron de media un 40% más, 1.254 euros.

En general, las bajas cotizaciones que han pagado los trabajadores autónomos durante décadas –elegidas por ellos mismos, pero también motivadas por la ausencia de prestaciones equiparables– conducen a pensiones por jubilación muy pobres.

Por eso, en muchos casos, los trabajadores autónomos buscan otras fuentes de financiación complementarias para pasar su jubilación con unos ingresos superiores a los que les concede la Seguridad Social.

Como vendedor recibes liquidez de manera instantánea, y en ningún momento tendrás que abandonar tu casa mientras vivas. Solo posteriormente, el legítimo propietario podrá hacer uso de la vivienda para la venta, la reforma o el alquiler.

Para el comprador, el mayor atractivo es conseguir inmuebles a precios baratos; aunque conlleve normalmente esperar varios años para su uso y acceso, suele resultar un negocio muy rentable, dado que los precios no suelen superar el 80% de lo que vale la vivienda en el mercado.

La venta de la nuda propiedad permite recibir todo el dinero en el momento que se produce la venta o hacerlo a través de una hipoteca inversa, que es la modalidad más habitual.

En ese caso, el propietario de la vivienda y vendedor de la nuda propiedad recibirá una renta al mes que hará las veces de sueldo hasta el fallecimiento.

En España, donde existe una cultura de propiedad de inmuebles muy arraigada, no se practica en gran medida, pero en otros países europeos se trata de una alternativa interesante para muchos jubilados que quieren acabar sus años de vida en las mejores condiciones posibles.

En este sentido, los autónomos tienen una alternativa con la que cubrir ese vacío que ha dejado décadas de cotizaciones de cuota mínima. Sin embargo, la venta de la nuda propiedad tiene pros y contras que vamos a analizar a continuación.

Vender la nuda propiedad: requisitos para autónomos

Lo primero que debes de tener en cuenta, si eres autónomo y estás valorando vender la nuda propiedad de tu vivienda, es que debes tener más de 65 años para poder hacerlo.

Además, debes considerar que, al no estar muy desarrollada esta práctica en España, los mercados en los que se produce la compraventa de la nuda propiedad son Madrid, Barcelona, la costa y los lugares turísticos.

Sin duda, se trata de los lugares con mayor potencial de revalorización de la vivienda. En este sentido, otro elemento a tener en cuenta es el precio al que puedes vender tu nuda propiedad.

De acuerdo a su futura rentabilidad para el inversor, su precio suele estar entre un 20% y un 50% por debajo de su valor real. Esta cifra depende la ubicación del inmueble, sus características y la edad del propietario, así como su esperanza de vida.

Como puedes imaginar, aunque cada contrato de compraventa es distinto, a mayor edad, mayor es el precio que se paga, y viceversa, el precio que están dispuestos a pagar los inversores es menor cuanto más joven es el vendedor.

Por otro lado, debes tener presente que vender la nuda propiedad es una venta igual que cualquier otra y tiene que pasar todos los trámites para ser legal. Por lo tanto, debe firmarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener todas las garantías legales.

Es importante que sepas las opciones de cobro que tienes para elegir la que más te convenga: pago único o renta vitalicia.

Adicionalmente, debes atender a los posibles impuestos de la operación. ¿Se paga IRPF o algún otro impuesto por la venta de la nuda propiedad? La respuesta depende de si es primera o segunda vivienda y si cumples los requisitos marcados por Hacienda como es la edad mínima de 65 años.

En caso de que sea primera vivienda y tu edad supere la indicada, no tendrás que tributar la ganancia en el IRPF, estará exenta. Sin embargo, una segunda propiedad sí que tributa por ganancia patrimonial.

Lo que sí es obligatorio es el pago de la plusvalía municipal, así como el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en este último caso soportado por el inversor, o comprador de la nuda propiedad.

Para aquellos autónomos que no tengan una fuente de ingresos estable y/o suficiente, se trata de una opción muy atractiva para la jubilación. También suele ser especialmente usada por aquellos que no tienen descendencia.

En última instancia, sería algo así como anular tu hipoteca o seguir el proceso inverso de lo que realizaste para comprar la vivienda cuando eras más joven.

Si vas a realizar una compraventa de la nuda propiedad no te olvides de analizar y clasificar documentalmente cualquier detalle: titularidad, cargas, deudas, etc. Pues se trata de una transacción de elevada trascendencia en términos vitales y de dinero.

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